开发商土地抵押与大产证办理、房子销售的关系需分情况判断，并非绝对不能办理或销售。
开发商土地抵押后，能否办大产证及销售房子取决于是否满足法定条件。
1. 若开发商已清偿土地抵押债务或抵押权人同意办大产证：土地抵押不影响大产证办理，完成初始登记后可取得大产证；若同时经抵押权人同意转让土地（含地上房屋），或受让人代为清偿债务消灭抵押权，则能对外销售房子。
2. 若开发商未清偿土地抵押债务且未获抵押权人同意：土地抵押会阻碍大产证办理（需解押后完成登记）；若未经抵押权人同意擅自销售房子，转让行为可能无效（除非受让人代为清偿债务）。
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开发商土地抵押后，办理大产证及销售房子时存在一些常见错误操作，需特别注意规避。
1. 未经抵押权人同意擅自销售房子：部分开发商为快速回笼资金，在土地抵押未解除且未通知抵押权人的情况下对外销售房子，导致购房合同因违反《民法典》第四百零六条规定被认定无效，购房者无法取得房子所有权，开发商需承担违约责任。
2. 隐瞒土地抵押情况：开发商在销售房子时故意隐瞒土地抵押事实，未告知购房者，导致购房者支付房款后发现房子无法过户，引发退房纠纷，同时开发商可能因欺诈行为面临行政处罚。
3. 忽视售房款提存义务：抵押权人明确要求开发商将售房款提前清偿债务或提存，开发商却将房款挪作他用，导致抵押权人行使抵押权拍卖土地及地上房子，购房者的购房款无法追回，遭受重大经济损失。
若您已遭遇上述错误操作或担心权益受损，建议及时咨询专业律师，制定针对性的维权方案。
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开发商土地抵押后办理大产证及销售房子，存在一些特殊情况或例外情形，会对处理结果产生影响。
1. 抵押权人同意转让但附加条件：若抵押权人同意开发商销售房子，但要求将售房款的80%用于提前清偿抵押债务，开发商需按此条件执行，否则抵押权人有权主张转让行为损害其权益，要求开发商承担违约责任。这种情况下，房子销售需受附加条件约束，售房款的使用范围被限制，可能影响开发商的资金周转。
2. 受让人代为清偿债务消灭抵押权：若购房者愿意代为清偿开发商的土地抵押债务，即使抵押权人未同意销售房子，购房者也可合法购买房子。例如：开发商欠银行土地抵押债务1000万元，购房者购买抵押土地上的房子时，直接向银行支付1000万元清偿债务，银行解除土地抵押，购房者可顺利办理房子过户登记。这种情况下，无需抵押权人同意销售，即可突破土地抵押的限制完成交易。
3. 登记部门要求解押后办理大产证：虽然法律未明确要求土地解押后才能办理大产证，但部分不动产登记部门为规避风险，要求开发商先办理解押手续，再办理大产证初始登记。这种情况下，开发商需先清偿抵押债务，否则无法取得大产证，进而影响房子的销售及过户。
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开发商土地抵押后办理大产证及销售房子，可能面临以下法律风险。
1. 合同无效风险：若开发商未经抵押权人同意擅自销售房子，购房者与开发商签订的购房合同可能被法院认定无效。例如：开发商将抵押土地上的10套房子对外销售，未通知抵押权人银行，银行得知后向法院起诉请求确认购房合同无效，最终法院支持银行诉求，购房者无法取得房子所有权，只能要求开发商返还房款，却因开发商资金链断裂无法追回，遭受经济损失。
2. 无法过户风险：即使购房合同有效，若开发商未清偿土地抵押债务，抵押权人可能行使抵押权拍卖土地及地上房子，导致购房者无法办理房子过户登记。例如：购房者购买了抵押土地上的房子，开发商未将售房款用于清偿银行抵押债务，银行向法院申请拍卖土地及房子用于抵债，购房者虽持有购房合同，但因房子已被拍卖，无法办理过户，只能向开发商索赔。

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